Progetto e Autorizzazioni

I documenti da presentare in comune per iniziare la ristrutturazione, l’iter da seguire per ogni tipologia di intervento e le modifiche interne realizzabili senza autorizzazione.

Uno degli errori da non commettere quando ci si appresta a ristrutturare casa è credere che all’interno della propria abitazione si possa far ciò che si vuole, senza bisogno di alcuna autorizzazione.

Le cose ovviamente non sono così semplici, anche perché le normative su permessi e autorizzazioni possono cambiare da comune a comune. Un intervento che non richiede il permesso in una città potrebbe tranquillamente richiederlo in un’altra. La legge, si sa, non ammette ignoranza, perciò conviene informarsi e seguire il giusto iter in ogni fase, facendo attenzione a quali permessi e autorizzazioni richiedere al comune di appartenenza.

Vediamo cosa dicono le normative in materia di ristrutturazione casa, per quali interventi sono necessari permessi e come ottenere i titoli abilitativi necessari senza ritardi e imprevisti. 

LA COMODITÀ DELLA RISTRUTTURAZIONE CHIAVI IN MANO

Prima di iniziare la nostra rassegna, partiamo da un presupposto importante: i lavori che si possono fare in sede di ristrutturazione sono tantissimi, dalle manutenzioni più semplici agli interventi che rivoluzionano i volumi e la distribuzione degli spazi all’interno dell’abitazione, e orientarsi in questo groviglio non è semplice.

Per non correre il rischio di incappare in errori puoi scegliere un professionista fidato, che gestisca al posto tuo tutte le pratiche burocratiche relative ai lavori di ristrutturazione.

Con Edil SCM della ristrutturazione chiavi in mano, hai a disposizione un referente di fiducia che gestisce per te ogni cosa: dalla definizione del progetto al coordinamento del cantiere, passando per la gestione di tutti gli aspetti burocratici, tra cui i titoli edilizi e i documenti utili per accedere alle numerose agevolazioni fiscali (in particolare bonus ristrutturazione casa e bonus mobili).

Il chiavi in mano di Edil SCM è la soluzione ideale per chi vuole ristrutturare senza stress, con la garanzia di un risultato impeccabile e la certezza che tutto sia fatto nel rispetto delle regole.

TIPOLOGIE DI INTERVENTO E PRATICHE BUROCRATICHE

Per sapere quale autorizzazione serva, occorre individuare la tipologia di intervento da effettuare, come indicato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r 380/2001), il quale distingue tra interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Interventi di manutenzione ordinaria

Sono considerati di manutenzione ordinaria tutti gli interventi di finitura interna ed esterna (tinteggiatura, pulitura facciate, sostituzione pavimentazione, cambio infissi, ecc.), riparazione o sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari e opere di manutenzione per mantenere efficienti o integrare gli impianti tecnologici presenti (luce, acqua, ecc.).

Per gli interventi di manutenzione ordinaria la legge non richiede alcun tipo di permesso, anche se alcuni potrebbero richiedere la Comunicazione di Inizio Lavori (CIL).

Interventi di manutenzione straordinaria

Ricadono nella manutenzione straordinaria gli interventi che hanno lo scopo di modificare o sostituire parti funzionali e strutturali di un immobile, di frazionare un’unità abitativa o, al contrario, di accorpare due immobili adiacenti.

Per le opere di manutenzione straordinaria che non prevedono modifiche strutturali bisogna presentare la Comunicazione di Inizio Lavori Assertata (CILA) tramite un geometra che dovrà preparare tutta la documentazione, tra cui una relazione attestante la conformità dei lavori rispetto alle norme vigenti.

Restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia

Le opere di consolidamento e rinnovo delle funzionalità abitative dell’immobile ricadono negli interventi di restauro e risanamento conservativo; per ristrutturazione edilizia si intendono invece gli interventi di demolizione e ricostruzione, sia interni che esterni.

Per tutti questi lavori è necessario rivolgersi allo Sportello Unico per le Attività Produttive del proprio comune e presentare, nell’ordine:

1. la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), da inviare in via telematica tramite un tecnico abilitato;
2. la comunicazione di fine lavori insieme al certificato di collaudo del tecnico incaricato che dimostra la conformità degli interventi con il progetto iniziale; il collaudo può essere accompagnato dall’eventuale dichiarazione di variazione catastale o da un documento attestante nessuna modifica del classamento.

Gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia realizzati senza SCIA sono considerati abusivi: chi non segue l’iter corretto può incorrere in una sanzione e nell’obbligo di ripristinare l’immobile allo stato in cui era prima degli interventi.

LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE E PERMESSI: ALCUNI ESEMPI PRATICI

Facciamo alcuni esempi pratici riferiti alle opere di ristrutturazione più comuni e frequenti. 

Abbattimento di muri interni

Vuoi eliminare un muro non portante tra soggiorno e cucina per fare una zona living in open space? Per questo intervento è necessario depositare in comune una comunicazione di inizio lavori CILA o CIL, la relazione di un tecnico che attesti la conformità del progetto alle norme in vigore e i dati dell’impresa che eseguirà i lavori. 

Se invece l’abbattimento del muro è propedeutico all’accorpamento di due unità abitative distinte, va presentata la Richiesta per il Permesso di Costruire presso lo Sportello Unico dell’Edilizia del proprio comune.

La procedura cambia quando il muro da abbattere è portante: in tal caso occorre allegare anche la perizia di un ingegnere che attesti la conformità dell’intervento e attendere la risposta affermativa da parte dell’amministrazione locale prima di procedere con i lavori.

Ristrutturazione del bagno

Uno degli interventi di ristrutturazione più comuni è il rifacimento del bagno. Se i volumi rimarranno è sufficiente presentare la richiesta di inizio lavori con semplice CIL, se invece il progetto prevede una modifica dei volumi servirà presentare la SCIA.

Interventi minori, come ad esempio la sostituzione dei sanitari o delle tubazioni in seguito ad una perdita, non richiedono alcun tipo di comunicazione o permesso.  

Sostituzione del pavimento, cambio degli infissi, rifacimento impianto elettrico, tinteggiatura delle pareti

Tutti questi interventi sono considerati manutenzione ordinaria e pertanto non richiedono permessi e comunicazioni di inizio lavori. Ad ogni modo, prima di iniziare, è sempre meglio ricorrere alla consulenza di un professionista del settore, per evitare gli equivoci, gli errori e le brutte sorprese che possono nascondersi dietro alcuni casi particolari. 

Un esempio? Trasformando una finestra che affaccia sul giardino in una portafinestra che consente l’accesso all’esterno, la manutenzione non sarà più considerata ordinaria ma straordinaria, rendendo necessaria la SCIA.

Realizzazione di un soppalco

Per quanto riguarda la realizzazione di un soppalco, un intervento non frequentissimo ma nemmeno così raro, bisogna distinguere tra un soppalco adibito ad uso abitativo e un soppalco progettato e utilizzato come semplice magazzino.

Nel primo caso occorre presentare la SCIA e la Richiesta per il Permesso di Costruire, in quanto lo spazio creato dal soppalco è considerato come una nuova stanza e questo presuppone una modifica dei volumi; in caso di soppalco-deposito, invece, è sufficiente la SCIA senza permesso di costruzione.

EDILIZIA LIBERA, LE OPERE SENZA PERMESSO

Il rifacimento degli impianti (elettrico, a gas, igienico e di climatizzazione) non richiede alcuna pratica burocratica e si può realizzare in regime di “edilizia libera”.

Le opere che non richiedono un titolo abilitativo sono elencate nel Glossario di Edilizia Libera contenuto nel DM Trasporti 2 Marzo 2018, il quale individua le categorie di intervento e le abilitazioni necessarie per realizzarle.

Tra gli interventi “liberi” più comuni troviamo anche le opere di riparazione, sostituzione o rinnovamento di: 

• pavimentazioni (interne e aree esterne pertinenziali);
• rivestimenti interni/esterni;
• tinteggiatura e intonaco interno/esterno;
• grondaia e impianti di scarico;
• serramenti e infissi interni/esterni;
• inferriate, ringhiere, parapetti.

LA GARANZIA DI UN LAVORO BEN FATTO

Come abbiamo visto, bisogna prestare particolare attenzione alla catalogazione amministrativa dei numerosi interventi previsti da un progetto di ristrutturazione, e alle azioni richieste dal comune di appartenenza. 

Per dormire sonni tranquilli e ristrutturare senza incorrere in inconvenienti con la legge, è sufficiente rivolgersi a professionisti seri e capaci come quelli di Edil SCM

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